平安房地产漫漫土改路制度改革专题报告

中央和地方土地政策背离下的城市建设用地短缺现状。中央的土地政策目标为保耕地红线、保粮食安全，决定了其对耕地面积的下限控制（1.2亿公顷）和建设用地的上限控制（3724万公顷）；而地方政府的财政目标、增长目标均依赖城市建设用地，决定了其对建设用地的旺盛需求。加上我国特殊的用地制度，矛盾的结果是：城市建设用地日趋紧张、供地计划低完成率已成常态、地方违规用地屡禁不止。根据我们的保守估计，如果要维持7%的增长目标，2020年前整个城市建设用地缺口达到近60万公顷。

存量巨大、闲置严重的农村建设用地是未来城市建设用地的主要来源。从总量上看，农村建设用地存量巨大，2011年农村建设用地面积为1661万公顷，为城市建设用地面积的4倍。从利用率来看，1996年以来近2.5亿农村人口进入城市，但农村居民点面积不降反增，由此导致农村建设用地闲置浪费严重。以农村人均减少50平米建设用地测算，可节约325万公顷建设用地，满足未来近十年的城市建设用地需求。

土地改革需要步步为营，兼顾“流转 保障”是方向：1）重庆和天津模式有望得到进一步完善和推广：重庆“地票”更灵活有效解决农民进城后闲置宅基地的退出问题，提高了农民的补偿；而天津“宅基地换房”模式实现了农民向小城镇的转移，符合新型城镇化的发展战略。两种模式都部分实现了兼顾流转与保障。2）征地补偿制度改革将加速出台，缓解城镇化征地过程中农民与政府的矛盾，同时提高征地补偿有助于保障农民市民化后的生活，符合新型城镇化强调城镇化质量的要求。3）农地实现直接流转是长期趋势，有利于房地产市场更健康的市场化进程，但土地制度及土地财政模式的根本改革不是短期可以一蹴而就的。

投资机会分析。由于制度痼疾的限制，短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。映射到投资上，受益的企业类型将分为下面几类：1）模式符合城镇化“产业 发展”方向：在目前的土地使用体制内，开发模式中具有促进地方经济增长，提高拿地指标申请概率的开发企业将在新型城镇化推动的土地改革大潮中受益。这类企业或是有商业开发能力、旅游项目规划能力，或是具备工业园招商引资能力，主要标的有华夏幸福(600340)、南国置业(002305)、电子城(600658)。2）更适应低级别城市开发环境的区域型龙头：另一类可能受益的是各区域兼具规模和模式优势的地方龙头，由于城镇化涉及的核心区域将大部分来自总量较小、利润仍可观的低级别城市，对全国性大开发商的吸引力并不大，竞争将相对重点城市更低，区域龙头的下沉发展将会近水楼台先得月，主要标的有福星股份(000926)、中南建设(000961)、金科股份(000656)、荣盛发展(002146)。3）大城市中的土地更新先锋：在大城市的城市更新率先布局的公司也将受益，由于目前来看城市更新的进度仍以深圳为先，投资标的仍主要集中在深圳本地企业中，深天健(000090)、招商地产(000024)。（平安证券）

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